かぼちゃの馬車、スルガの不適切融資、TATERU問題、西京銀行…。
今後の日本の不動産は大丈夫なのか、しっかり見極めるべきときが来ている気がします。
ぼくの結論としては「2019年は不動産バブル崩壊が来る可能性が高い」と思っています。
そのため、不動産系の株やJ-REITは買っていません。
なぜそう思ったのか、その理由を書いていきますのでぜひ参考にしてみてください～。
簡単な目次
2019年は不動産バブル崩壊になると考える４つの理由
理由その１：スルガの不適切融資は終わりの始まり？
スルガ銀行の株価は一段落し、一般投資家は「買い」の判断をしています。
しかし、本当に買いでしょうか…？
イギリスの大手ファンド、ベイリーギフォードアンドカンパニーはスルガ銀行株をすべて売却しています。
アメリカの超有名なぶらっくろっくも、スルガ株の1部を売却済みです。
果たしてその状況で、個人投資家が買っていいものなのか…。
短期的にはもしかしたら少し上がるかも知れませんが、中期的にみたら楽観視はできない状態だと思います。
スルガ第三者委員会の報告
不適切融資の件で、スルガ第三者委員会が調べた調査結果が発表になりました。
それによると…。
一部抜粋します。
- スルガ銀行は、2018年6月期までに収益不動産ローン全般で、717億9千6百万円（推計）の貸し倒れ引当金を計上している。
- 自己資金がない者について、通帳の代わりに手付金等の領収証を偽装することも行われていた。
- 委員会が行ったフォレンジック調査及びインタビューにより、多くの行員が偽装に関与していることが認められた。
- フォレンジック調査の結果として検出された偽装が疑われる件数（資料の数）は、2014年以降で795件であった。
- 偽装を黙認した融資業務を行うことに多くの営業職員が関与し、かつ、一部では営業職員自らが偽装に積極的に関与していたものと認められる。
- 所属長（支店長）レベルでも、一部の偽装行為については、そもそも所属長が直接関与していたことが認められる。
参考元：第三者委員会の調査報告書の受領と今後の当社の対応について（スルガ銀行のサイトに飛びます）
※フォレンジック調査は、サーバーのログやメールなどの記録等も調査します。
うーん、スルガの実態はかなりヤバそうな感じ…。
ちなみに、貸倒引当金とは、貸倒損失によるリスクに備え、損失になるかもしれない金額を予想して、あらかじめ計上しておく引当金のことです。
それが717億円…。
行員からのアンケートでは、「偽装が一切ない案系は100件中、あっても1件か2件」と言われるほど。
なんにせよ、この流れを受けて、ほかの銀行も不動産ローンの審査はかなり厳しくなることが予想されます。
不動産ローンの審査が厳しくなるとどうなる？
不動産を買いたい素人投資家がローンを組めなくなると、不動産の買い手が少なくなります。
買おうとする人が少なくなるということは…不動産の価格も買い手がでるまで下がっていくことになると考えるのが自然ですよね。
このことは、不動産業界の活気がなくなる1つの要因にはなりそうな感じがします。
理由その２：西京銀行もヤバそう
スルガだけでなく、西京銀行も不適切な融資があったと話題になっています。
おもにTATERUという会社絡みで、ちょっと前まで株価が2000円台だったのが現在は500円台まで下がっています。
ここももし、スルガと同じ様に第三者委員会が設置されていろいろと出てきたら…。
そしてほかの地銀は本当に大丈夫？という不安もあります。
理由その３：オリンピック需要が終わる
オリンピックの開催が2020年にあります。
それに向けて、数年前から日本の不動産が海外の投資家から注目を集めています。
気になるのは、海外の投資家が日本の不動産を売って利益を出そうとするタイミングです。
オリンピックが終わったあとでは遅いですよね。
となると、オリンピックの熱気が最高に高まってくる2019年の後半あたりで売り抜けるのではないでしょうか。
しかも、先程の2つの問題から不動産価格が下がっていくようなことになったら、海外の投資家達も早めに売っちゃいたいと思うかも知れません。
現に、スルガ銀行の株を持ってた海外の大手ファンドは売りに入ったわけですし…。
理由その４：消費税の増税
今のところ、消費税の増税は2019年の10月から10％に上がることになっています。
２％の増税はかなり大きいので、景気が冷え込むのは目に見えてますよね。
ちなみに物件を買う時、建物の購入代金には消費税がかかります。
さらに仲介手数料や、住宅ローンへの事務手数料、司法書士の報酬などにも消費税はかかります。
これはかなり大きな問題となるので、不動産投資家の方もだいぶ悩ましいことになるのではないでしょうか。
まとめ：いろんな理由の複合で、結果は変わってくる
上記で書いた、１つ１つの理由だけだったら、それほど不動産価格は下落しないかも知れません。
しかし、いろんな理由が合わさることで不動産価格の暴落をまねいてしまう可能性は無視できません。
もちろん、日本がずっと好景気だったらそれに越したことはないんですけど、そうじゃなくなったときを想定して身構えておくのは大切です。
こういった理由から、ぼくは不動産への投資をせずに海外株、ETFへの投資をメインにしています。
逆に言えば、2020年以降は不動産投資をスタートさせるのにはいいのかも…。
とにかく、今わざわざ不動産投資をスタートさせるメリットはあんまりないというのが僕の考えです。
海外ETFとかなら、普通に年利5％を目指せるのもあるわけだし、不動産を買うのと違ってローン組まなくてもいいし…ｗ
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参考：【自腹研究】おすすめETFランキング。低リスクETFに共通するモノとは