不動産投資で初心者が成功するための3つの最低条件とは

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元ダメリーマンそらすけ

30代でのセミリタイアを目標に頑張る30代(就職氷河期末期の世代)。 派遣社員から転職を5回して、年収1000万円を超えた(副業含め)のちに起業。 バカを行動力で補うタイプ。 最近は投資をようやく覚えて、そっちにハマりぎみ。 お金に悩まない生活を目指して勉強してます! 運用実績はこちらで公表しています。【累計利益1,367,444円】 追記:この前、週間SPA!に投資家として取材されました~!



不動産投資で儲けている個人投資家はたくさんいます。

…たくさんいますが、誰でも儲かるわけではありません。

儲かってない人もさらにたくさんいます。

むしろ、確率で言ったらインデックス投資投資家の半分も成功してないんじゃないかな…。

甘い言葉で誘われがちな不動産投資、この前ぼくが新橋を歩いてたときも勧誘されましたw

でも、初心者はだいたい損をするんですよね。

うちの親もワンルーム投資をいつの間にかしてて、案の定赤字になってました…。(ぼくに言ってくれれば防げたのに…)

不動産投資全てに言える3つの最低条件を書くので、ぜひ参考にしてみてください!

不動産投資をしてもいい3つの最低条件とは

不動産投資をする最低条件その1:物件の価格がわかっている

これ、多くの人が”物件の価格をわかった気にさせられてる”だけです。

営業マンやコンサルの話を鵜呑みにして、相手の都合のいい数字で作られた価格をそのまま信じてしまうのは大変危険です。

この前潰れた、かぼちゃの馬車っていうシェアハウス投資がありましたよね?

あれ、一説によると5,000万円くらいで建てた物件を、1.5億円くらいで売ってたりもしたそうです。

3倍の価格w

かぼちゃの馬車をやってたスマートデイズはボロ儲けしてたんですね…(いろいろムリがありすぎて破綻したけど)

営業マンの話を鵜呑みにすると、本来の物件価格の3倍で売りつけられることがあるのが不動産です。

めちゃくちゃ怖いですよね。

普通の生活を日本でしてたら、値段を3倍にするとかただのぼったくりです。

1,000円のラーメン食べたら3,000円要求されるようなもんです。

不動産投資はこういったことがまかり通る世界だというのを忘れてはいけません。

不動産投資をする最低条件その2:物件の妥当な家賃がわかっている

営業マンから「このエリアでこの物件だと、家賃は◯◯万円くらいですね~」って言われてそのまま信じてる人も多いです。

かなり適当な場合もあるので、自分で必ず確認しましょう。

賃貸サイトを見れば、自分が買おうとしてるエリアの大体の家賃がすぐにわかります。

でも高齢者とかはそんなのわからないから、騙されちゃうんですよね…。

不動産投資をする最低条件その3:物件の長期的な需要がわかっている

不動産投資をするときは、たいてい長期のローンを組みます。

20年とか30年とか…。

今は45年ローンなんてのもあるんですが、さすがにヤバイのでこれは別記事で解説しました。

オリックス45年ローンで解説。ぼくが不動産投資をしない理由

ここまでじゃないにしろ、20年でローンを組む場合でも「20年後も需要があるのか」はしっかりと調べる必要があります。

例えば、物件の近くに大きな工場があって、そこの従業員が部屋を借りてくれることを見込んでいる場合。

たしかに工場があるうちは安泰です。

しかし、今後20年間、ホントに工場がそこにあるかは調べておきましょう。

工場を設置するようなところはほかになにもない場所が多いので、もしなくなったら空室ばかりになってすぐに赤字です。

日本で一番ブラジル人が住んでる群馬県大泉町がいい例です。

あそこはスバルやパナソニックなどの工場があり、人手不足のために外国人労働者を受け入れてきた歴史があります。

1980年、外国人労働者ガンガン受け入れ。工場が大盛況。

2008年、リーマンショックで工場閉鎖が相次ぐ。

なかなかシンドイ展開です。

1980年頃に、不動産投資をした人はプラスで終われたかも知れません。

しかし、2000年くらいに大泉町で不動産投資をした人はヤバそうな予感…。

まぁ大泉町の場合は生活保護者の3割超が外国人なので、家賃も生活保護から支払ってくれるからやすい物件ならアリなのかな…。

ただし普通は工場が閉鎖したからといって、そこの人たちを生活保護受給者にするね、なんて話はそうそうありません。

大分県杵築市なんて、キャノンの工場撤退で家賃が1,000円という物件が爆誕したくらいです。(もともと4万円くらい)

不動産投資の最大の闇。利回りはある程度良く見せることができる

投資信託の利回りって割とわかりやすいですよね。

ブルームバーグのサイトで見れば1年のトータルリターン、3年のトータルリターンなど過去の目安がひと目でわかります。

しかし、不動産投資の利回り(イールドギャップ)はなかなか一筋縄ではいきません。

※イールドギャップとは

(投資物件の利回り)-(借入金(ローン)の金利)=イールドギャップ、となります。

例えば、物件価格が5,000万円で年間の家賃収入が400万円だった場合、利回りは8%です。

5,000万円を借りるときのローンの金利が2%だったら、8%-2%で、イールドギャップは6%となります。

家賃や空室率なんて、百戦錬磨の営業マンだったらいかようにでもごまかせちゃうんですよね。

  • 不動産投資で物件を買ってみたら、予想してた家賃だと借り手がつかなかった。
  • ほぼ満室と聞いていたのに、周りにマンションが沢山できて空室が目立つようになった。

こんなことだってあります。

しかもちゃんと長期で見て儲からないといけません。

20年、30年の間にあなたの買った物件エリアが過疎ってきたら終わりです。

購入当時の家賃や空室率は、ずっと維持されることが保証されてるわけではありません。

ちなみにイールドギャップは新築なら8%欲しいところ(中古ならなおさら欲しい)

さらにローン組むなら30年で金利1%くらいじゃないとあんまり儲からないんじゃないかな…。

でも金利1%で組んでくれるところがあるかというとそれもなかなか難しい話です。

家賃保証で安心してはいけない

「この物件は家賃保証があるので空室になっても安心です!」なんて営業で言われても、それを鵜呑みにしてはダメです。

空室になった際にも家賃分を保証会社からもらえるので不動産投資家としては便利ですが、空室のままにしとくわけにもいかないため、管理会社に家賃を下げられてしまうことが多々あります。

元々の家賃でもギリギリの利益率だった場合、家賃を下げられたら赤字になっちゃいます。

家賃保証は安心できるシステムではありません。

不動産投資は弱肉強食。カモを狙う業者がたくさんいる

初心者はカモです。

とくに、いままで投資をまったくしてこないで貯金をしてきた人達はいいカモになります。

そもそも儲かる確率が高い物件だったら、全然知らない人に売ったりしないで、営業マンが自分で買って儲けますよね。

有名なコンサルでもカモを狙っていることがある

高額なサロンを開いて、属性がいいカモ(医者やエリートサラリーマン)を集めて、高い物件を紹介して売りつける…。

そんな話はごろごろあります。

「有名な人だから」とか「ファンの多い人だから」とかで盲信するのはやめましょう。

キラキラ大家に騙されるな!

インスタグラムやツイッター、フェイスブックなどで、優雅でセレブなライフスタイルをこれでもかと見せつけ、「こうなりたかったら不動産投資をすればいいだけですよ!」なんて煽る人たちがいます。

これがいわゆるキラキラ大家で、その人達は主に「高い物件を売りつける不動産屋にカモを送る」ことで手数料をもらっていると推測できます。

みんながみんなそうではないとは思いますが、そういう人たちもいると思って注意しましょう。

そもそもいい物件なんてたくさん探しまくってようやく見つかる感じなので、人に物件を紹介してあげることはありません。

共食い大家という闇

「サラリーマン大家として成功してます!」というブランディングをして、カモを集めて高い物件を紹介して手数料を取る共食い大家というのも出てきました。

みんな結構えげつないですよね…。

まとめ:不動産投資をするなら人をうかつに信用せず、勉強すること

結局のところ、不動産投資をするならガッツリ勉強をしまくるしかありません。

有名な人に進められた物件を買う、とか知り合いの人に進められて買う、というのはやめておきましょう。

本をたくさん読んで勉強して、さらに物件もたくさんみて、それでようやく1つ目の物件を買ってみるくらいの慎重さが欲しいところ。

それでも年間のイールドギャップはがんばっても8%とかなわけですよ。

1億円の物件を買って8%だったら800万円の利益なのですごく良さそうな気がしますが、そんな物件を探すのは至難の業です。

たぶん、不動産が好きでやる人じゃないとなかなか厳しいんじゃないかな…。

というわけで、ぼくはやっぱりインデックス投資をメインにやっていきます。

投資信託とETFだったら、年間10%も普通にいきますしね。

インデックス投資、サイコー!(いつものオチw)

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sorasuke

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