ついにでましたね…45年の不動産投資ローン。
正直、これを使って不動産を購入して果たして利益（トータルリターン）がでる人がいるのか疑問です。
というかそもそも35年ローンですらどうかなと思うのに…。
不動産投資は、騙そうとする人がたくさんいる魑魅魍魎の世界です。
巧みな営業トークでロクでもない住宅を買い、金利が高いローンを組み、リフォームでお金が飛んでいく…。
素人が気軽に飛び込むと痛い目を見ます。
だいたい年利が10％とかの投資だったら、米株の投資信託とかETFをやればいいんじゃ…というのが僕の本音です。
ちなみにぼくの親も不動産屋の甘言に騙されて、ワンルーム投資をして赤字になっています。
不動産屋、ロクなもんじゃないですね…。（そうじゃない人もいると思いますが）
不動産投資がなぜダメなのか、45年ローンはなぜ絶望的なのかをまるっと書いていきます！
簡単な目次
オリックス45年ローンで解説。ぼくが不動産投資をしない理由
「45年でローンを組めば、月々の利益がより多くなります！」という営業トーク
例えば、2000万円を20年間、年利2.675％で借りたとします。
※金利はオリックスの不動産投資ローン、変動金利型を参考にしました。
そうすると、毎月の返済額は107,693円。
つまりローン返済に当てる分だけでも物件を貸す時の家賃が11万円ないと赤字です（ホントはさらに諸経費がかかるのでもっとないと赤字です）
これを45年ローンで借りた場合はどうなるでしょうか。
2000万円を45年間、年利2.675％で借りると…。
毎月の返済額は63,733円！
これなら家賃8万円くらいにすればなんとかトントンくらいにはなりそうです。
…。
いやいやいやって感じですよ。
45年間のローンだと支払い総額が34,415,506円にもなる計算です。
利息だけで1,400万円以上…。
ちなみにおなじ金利で10年間のローンだったら支払い総額は22,816,212円です。
利息は220万円くらいですね。
どのみち高いですが、45年間のローンは銀行しか得をしないような気がします。
45年も立つと建物はどうなるのか
もし新築の不動産屋を買って投資してたとしても、45年経てば築45年です。
当たり前ですが、築45年ってめちゃめちゃ古い物件ですよね。
僕は築36年のRCマンションに住んだことがあるんですけど、窓枠が歪んでて笑いましたｗ
リフォームされてるので一見悪くはないんですが、建物の躯体にガタがきているため隙間風がある、ドアの隙間から音が漏れる、シャワーの水圧がやたらと低い、などがありました。
そうなると、もちろん家賃も安めになります。
分譲マンション向けのRCマンションですら、築36年はかなり価値が落ちるということです。
築45年とか言ったら老朽化待ったなしですよね。
さらに、ほとんどの賃貸情報サイトの検索項目は「築30年以内」までしか検索で選べません。
これってつまり築30年以上の物件は、賃貸サイトも積極的にオススメしない物件ということかも。（おすすめしない≒お客の要望ではない、もしくは人気がない）
45年前のマンション設備を考えてみる
45年経ったときに、果たして物件はどうなっているでしょうか？
それを考えるには、いまから45年前に建てられた物件を見ると参考になるはずです。
いろいろと見た結果、だいたいこんな感じでした。
- 和室が中心
- 旧耐震基準
- 洗濯機置場がものすごく狭い
- 天井が低い
- エレベーターがない
- 設備（電気・ガス系統）が今と全然違う
昭和レトロを地で行く感じです。
さすがに今の住宅に慣れた人が住むにはちょっと大変そう。
45年の流れは人のライフスタイルを大きく変えてきました。
これからさらに45年経つと、現在とは全然違う生活様式になっているはずです。
それに合わせていくためには、物件もリフォームしなくてはいけません。
さらに建物の老朽化には、修復費用がかかります。
どんどんそういった経費は出ていくのに、ローンは変わらず払い続けなければいけない…それって地獄ですよね…。
建物の寿命は30年？
国交省が出した資料では、木造住宅は30年、マンション（RC造）は37年としています。
実際はもうちょい長くなるとは思いますが、それにしたって45年は長すぎます。
自分の45年後を考える
当たり前のことですが、45年ローンというのはこれから年を45年取る間、ずーっと払い続けなければいけません。
25才でローンを組んだら、完済するのが70才です。
70才ってｗｗｗ
もう完全な高齢者じゃないですか…。
ここで質問です。
自分の将来をなるべく具体的にリアルな感じで想像してみてください。
何年後まで想像できましたか？
おそらくほとんどの方が、2.3年後くらいまでなら想像できるくらいだと思います。
終身雇用がなくなったいま、５年後の給与がどれくらいなのかを予想できるのは公務員くらいなものです。
そんな中、老化したときに果たしてローンを返せるだけの余力はあるでしょうか？
購入した投資物件が好調で、45年後もローンを払うだけの資産価値があるでしょうか？
日本の景気が良く、物件に入居希望者が殺到するでしょうか？
なぜ45年というローンが爆誕してしまったのか
いくつか理由はあると思いますが、一番ありそうなのは、
「不動産の買い手が減ったために、新たな客（カモ）を業界に呼び込む必要があるから」
という理由が僕としてはしっくりきます。
不動産は、買う方にしたら一生に一度かも知れませんが、売る方にしたら常に売ってないと生活できません。
つまり年がら年中「今が買い時ですよ！」と言っていなければいけないのです。
そして買い手が減ってくると、新たな買い手を増やす必要が出てきます。
新たな買い手とは、いままで不動産投資をするにはお金が足りなかった人たちです。
お金が足りなかった人たちは、45年ローンを組むことで、新たな買い手となります。
そういえば、お金がない人にもお金を貸しまくってたスルガ銀行とTATERUの問題もありましたね…。
まとめ：45年ローンはよほどの覚悟が必要なローンである
45年はローン返済を返済する期間としてはひたすらに長いです。
老人になってもなお続くローンです。
それを覚悟の上で45年ローンを組むかどうか考えてみましょう。
ちなみに不動産投資ローン自体は、いい不動産を見極める目がある人にとっては非常にいいものです。
「儲かりそうなイイ物件があるけど、１億円だから買えない…！」というときにローンは大きな味方になってくれます。
ただその”いい不動産を見極める目”を持つ人が果たしてどれくらいいるのか…。
不動産投資をもしするのであれば、人並み以上に勉強することは必須条件だと思います。
ぼくは、今後も不動産投資はせずに、米国株式を中心とした投資信託やETFで行きます！
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