ぼくは前々から「日本の不動産価格はしばらく下がりそう」と予想していましたが、現実になってきました。
2018年7～12月の取引不動産額は1兆7290円と前年同期に比べて34％減っています。
おもに海外勢（中国とか）が買い控えを始めたみたいですね…。
そして湾岸のタワーマンションを爆買いしてた中国人投資家がそろそろ売りに入ってるという噂も出てきています。
ついに来るときがきたか～という感じ。
ぼくが不動産価格が暴落すると思う理由は、
- 国内の景気が悪くなって、不動産投資に資金を回せない
- スルガの不正融資問題に端を発する、個人投資家への融資の締め付け
- オリンピック前に売り抜ける中国人投資家
という３つが割と大きなところかな～と思っています。
さらに無視できないものとして、”省エネ基準法の義務化問題”もあるので、今回はそこを学んでいきましょう。
簡単な目次
【省エネ基準法】2020年に不動産価格が暴落する引き金になるかも
省エネ基準法ってなに？？
2017年4月1日に、住宅の省エネルギー性能（暖房効率がいいとかそういうところ）に関する法改正が施行されました。
正式名称は、”建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律”で、略称が建築物省エネ法です。
施行されたのは2017年ですが、これが完全に義務化となるのが2020年になります。
「省エネ基準法が義務化するのって不動産価格に関係あるの？」と思われるかも知れませんが、その良い前例が”新耐震基準法”です。
省エネ基準法で不動産価値が下がる？新耐震基準法のときは、相対的に価値が下がった
1981年6月を境に、それ以降の建築物を”新耐震基準”、それ以前の建物に適応されていた基準を”旧耐震基準”と呼ばれることになりました。
新耐震基準は震度6強から7程度の揺れでも倒壊しない設計になっています。
それに対して旧耐震基準は、震度5強までしか想定していないものでした。
この旧耐震基準の物件は「既存不適格建築物」と呼ばれ、不動産価値は下がってしまいます。
例えば、既存不適格マンションの資産価値で考えると、新耐震基準に適合しているマンションと比べたら同じ価値があるとは言えません。
新しい建築基準法に適合するように建て直す場合を考えて、資産価値を計算し直してみる必要がでてきます。
ぼくらがもしマンションを買おうとしたら、やっぱり今の基準に適合してるマンションのほうが欲しいですよね…。
というわけで既存不適格建築物のデメリットは、
- 新耐震基準の建築物に比べると売却がしづらい
- 売却時に建て直しの費用がかかる（かも）
- 法律に合ってない物件なので、住宅ローンの審査に通らない
という感じになります。
そして時代が新しくなって、新耐震基準に適合する物件が増えれば増えるほどに、旧耐震基準の物件は売れなくなります。
これと同じことが、省エネ基準法の義務化でも起こるんじゃないかな～と思うわけです…。
日本の物件は省エネ対策できてないの？
現状の物件が、もともと省エネ基準法に適合していればなにも問題はありません。
しかし、日本は無断熱の壁でも家が建てれちゃう珍しい国です。
省エネ基準法のイメージとしては、
- 窓は複層ガラスや断熱サッシ
- 天井断熱は180mm
- 外壁断熱は100mm
- 全体の壁に防湿気密層
- 床断熱は100mm
というのが最低基準のようですが、果たして安く建てたアパートやマンションがこれに適合しているかどうか…。
レオパレスとかはダメそうｗ
ちなみに日本で当たり前に使われているアルミサッシは断熱性能が非常に悪く、日本以外の先進各国ではすでにほとんど使われてないそうです。
現在の住宅の半分くらいは既存不適格となり、2020年の最低基準を満たしてない可能性もあり、義務化が始まったら価格の暴落は避けられなさそう…。
2020年、省エネ基準法の義務化は見送られる！？
国土交通省が2018年12月3日に開催した、”社会資本整備審議会建築分科会建築環境部会”(クソ長い)の会合で、「省エネ基準への適応義務化は、厳格には進めない」と発言しました。
なんだかんだ理屈をつけてますが、一番の理由は、「省エネ基準への適合率が57～69％しかないので影響がヤバそうだから」というところだと思います。
参考記事：住宅の省エネ基準義務化の見送りと建築士による説明義務化が濃厚に
先進国の中では遅れをとっている日本の住宅の質ですが、ここにきてもやはりそのままお茶を濁す結果になるのかも…。
まとめ：省エネ基準法の義務化は見送りになっても、結局近い内には義務化されて不動産価格は落ちそう
今回の国土交通省が出した「義務化はしばらく厳格には進めません」というのは、結局のところ問題の先送りにしかなっていません。
2020年にはならなくとも、その数年後には義務化される可能性は高いと思っています。
そのときに省エネ基準法に適合してない物件を持ってたらどっちにしろ資産価値は落ちるので、今から不動産を買う方は気をつけたほうが良さそう。
そもそも最初に書いたほかの理由から、今は不動産を買う時期なのか微妙な気もしています。
いい不動産物件を見抜ける方ならいつ買ったっていいかも知れませんが、経験がない方は特により慎重に選ぶか、そもそも不動産には手を出さないほうが良い時期だとぼくは思っています。
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マイナスになったときは、温かい目で見守っていただけるとさいわいです…。