投資をする上で絶対に外せない用語「利回り」ですが、これを正しく理解している方は意外と少ないみたいです。
利回り、利率、表面利回り、実質利回り…。
この中で注意するべきは、表面利回りです。
表面利回りは数字を高く見せることができるので、悪い営業マンに「こんなに利回りがいいんです！」なんて言われてしまうことも。
まぁそもそものハナシとして、営業マンが持ってくる投資商品にイイものはそうそうないわけですけど…ｗ
とりあえず最初に結論というか、利回りとはなんぞ！というのを書いていきますね。
結論：利回り（年利回り）とは、収益（費用を全て引いた額）が投資金額に対してどれくらい良かったかを年単位の平均で出したものです。
…。
解説が終わってしまった…。
でもこれだけだと、もしかしたら間違って伝わってるかもなので、もーちょいわかりやすく書いていきます！
ぜひ参考にしてみてください～。
簡単な目次
知ってるようで知らない、利回りと利率のハナシ
まずは基本の利回り（年利回り）とは
利回りというのは、なにかに投資して、儲かった分から税金やら費用やらを差し引いた金額を元に計算します。
計算式にするとこんな感じ。
利回りの数字を見れば、手元に残る本当の利益が年間平均でどれくらいかな？というのがわかります。
ちなみに税金の計算がめんどくさいです。
でも！
株式の売買だったら、証券会社で「特定口座」を作れば、証券会社が計算して納税してくれます。
便利～。
結論として、とりあえず利回りを見ておけば、だいたいどれくらい儲かりそうかな？という目安になるのです。
利率ってなに？利回りと違うの？
利率（年利率）というのは、毎年受け取る利子の割合のことになります。
利率は、すごく単純に”額面金額÷利息×100”という式で出せます。
ちなみに”利率”と”金利”は同じ意味です。
正直、投資をしていて利率を気にすることはほとんどありません。
利回りだけ気にしてれば大丈夫です。
表面利回りってなに？
株式の投資だけだとあまり聞きませんが、不動産投資をしてる人は”表面利回り”というのを良く聞くはず。
例えば、ワンルームマンションを１部屋買って、不動産投資をしたとします。
そうすると表面利回りは投資額に対しての家賃収入の割合となるので、一見すると利回りがすごくよく見えます。
表面利回りは別名、グロス利回りとも呼ばれています。
表面利回り分が実際に儲かるわけではないので注意してください。
あくまでも表面利回りは目安でしかありません。
※ちなみにワンルームマンション投資は素人がやってもほぼ儲からないのでオススメしてません。
実質利回りってなに？
表面利回りに対して、もっとリアルに利回りを計算したものが実質利回りになります。
別名、ネット利回りとも呼ばれています。
不動産経営をすると経費（費用）がいろいろとかかってくるので、その分を家賃収入から引いたものが”実質利回り”といいます。
計算式だとこんな感じ。
費用というのは例えば、修繕積立金、固定資産税や都市計画税などの税金です。
ほかにも空室率などを考慮しないと正確な実質利回りを出すことができないため、実際の利回りを算出するのはかなり難しくなります。
投資物件の広告に載っているのは大抵が表面利回り（グロス）なので、この利回りをもとにキャッシュフローを考えていると痛い目をみてしまいます。
必ず自分でしっかりとネット利回りを計算することが大事…なんですけど、そもそもの話、不動産投資は難しすぎて初心者にはあまりオススメしません…。
”利回り”の概要まとめ
利回りの概要をまとめるとこんな感じです。
- 利回りとは、１年間の平均的な収益の割合を表す数字。
- 利率は、投資をする上であんまり気にしなくてよい。
- 表面利回り（グロス）は、経費を差し引いてない数字なので注意する。
- 不動産投資をするときは、実質利回りが大事。
さらに言うと、不動産投資の場合はイールドギャップ（下記で解説！）も考えなくてはいけません。
不動産って何千万円とか何億とかする物件を買って、ローンを払いつつ家賃収入で儲けるというスタイルですよね。
利回りがローンの金利よりも低かったら、持ってるだけで毎月赤字を出してしまうという恐ろしいことになります。
イールドギャップの簡単な計算方法は、”実質利回り－金利”です。
よくある間違えとして、表面利回り－金利で計算しちゃうこと。
間違えというか、わざとこの計算方法でミスリーディングしてくる営業マンもいます。
これだと現実とかなり離れた数字になってしまうので、実際に運用したときに赤字になる確率が増えてしまうので注意しましょう。
不動産投資を始めてやる人だったらそんなんわからんですよね…。
こんな感じで、不動産投資は初心者がハマりやすいいろいろなワナがいろいろあります。
投資を手堅くしたいのであれば、株式のほうがいいと思うな…。
実際ぼくがやってる投資も、株式のインデックス投資というやり方です。
これでそこそこいい感じに資産が増えてきているので、ほかの人にもオススメできるな～という感じ。
もちろん世界的に株価が暴落したときはダメかもですが、そんな状態のときは不動産投資も厳しくなるので同じですよねｗ
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